Javna rasprava o Nacrtu Građanskog zakonika Republike Srbije

Pravo stanovanja (habitatio) na nepokretnosti u suvlasništvu

Komisija za izradu Građanskog zakonika RS je, u okviru Javne rasprave o prednacrtu Građanskog zakonika, izradila „Radni (pomoćni) materijal za izradu Nacrta srpskog građanskog zakonika“, od 08.05.2017., kojim su delimično obuhvaćene primedbe i sugestije stručne i ostale javnosti, iznete tokom javne rasprave, a koji materijal je objavljen na sajtu Advokatske komore Srbije, sa pozivom advokatima da se uključe u javnu raspravu.
Ne ulazeći, ovog puta, u potpunost i preglednost same sistematizacije predloga, pozdravljam izradu i objavljivanje materijala i u prilogu dostavljam analizu instituta habitationa nepokretnosti u suvlasništvu.

I

Nacrtom građanskog zakonika je u čl.2444., predloženo pravo stanovanja na skoro identičan način kao što je regulisano u čl.194 važećeg Porodičnog zakona, a razlika se odnosi samo na tehničku ispravku tj.dopunu do kada pravo stanovanja može da traje (do punoletstva najmlađeg zajedničkog ili usvojenog deteta). Dakle, habitacija nije, kao što je bilo očekivano, predloženim Nacrtom detaljnije i preciznije uređena, već je i za ubuduće ostavljeno sudskoj praksi da u hodu rešava eventualna sporna pitanja.
U Radnom materijalu za izradu Nacrta je, u okviru odeljka Nasilje u porodici, na strani 363, čl.2451 Nacrta GZ-a, konstatovano da „habitacija u praksi izaziva sporna pitanja u vezi predmeta: da li je to samo stan ili su to i druge nepokretnosti, da li predmet može biti i useljiva nepokretnost u suvlasništvu i slično.“
U vezi sa tim, ističem sledeće primedbe:
1. Pre svega, habitacija, iako može biti sekundarni način za rešavanje problema izazvanih nasiljem u porodici, pogrešno je klasifikovana u tom odeljku jer se radi o pravu iz korpusa dečijeg prava a u interesu roditelja koji vrši roditeljsko pravo, i koje pravo pripada svakom detetu, ukoliko se ispune odgovarajući zakonski uslovi.
2. Takođe, apsolutno je jasno da nepokretnost na kojoj se može utvrditi pravo stanovanja (stan, kuća, porodična zgrada) mora da ispuni odgovarajuće uslove za faktičko stanovanje jer se isključivo na taj način može ispuniti svrha samog instituta.
3. I naposletku, a što je predmet ovog teksta, potrebno jeistaći da, iako nesumnjivo postoje sporna pitanja koja je neophodno zakonikom precizirati, pitanje uspostavljanja habitacije na nepokretnosti u suvlasništvu nije jedno od njih jer postoje brojne pravosnažne presude kojima je to pitanje, u svakom konkretnom slučaju, raspravljeno (primera radi: presuda Apelacionog suda u Nišu, Gž. 41/11 od 25.01.2011.; presuda Apelacionog suda u Novom sadu, Gž 3833/13od 26.09.2013.; presuda Okružnog suda u Valjevu, Gž. 1490/06 od 12.12.2006.; rešenje Višeg suda u Novom Sadu Gž. 2870/13 od 16.04.2014.)
U kontekstu iznetog, pre isticanja eventualnih predloga u vezi sa predmetnim institutom, neophodno je ukazati na sledeće, radi razjašnjenja otvorenog pitanja:

Pravni osnov za uspostavljanje habitacije na nepokretnosti u suvlasništvu

Eventualna konstatacija da se habitacija ne može zasnovati na nepokretnosti u suvlasništvu je posledica pogrešnog tumačenja propisa kojima se regulišu suvlasnički odnosi na nepokretnostima, i u vezi sa tim, uspostavljanje tereta na tim nepokretnostima.
U tom smislu, pre svega je potrebno je istaći definiciju i razlike između stvarnih i ličnih službenosti. Stvarna službenost je pravo vlasnika jedne nepokretnosti da na određeni način koristi susednu nepokretnost ili da zahteva od vlasnika susedne nepokretnosti da se uzdrži od određenog ponašanja. Stvarne službenosti su, dakle, prava na tuđim stvarima. Lične službenosti postoje u korist jednog određenog lica i kod njih postoji samo poslužno dobro.
Pravo stvarne službenosti je regulisano odredbama čl. 49. do 59. Zakonao osnovama svojinsko pravnih odnosa, dok je članom 60. istog zakona utvrđeno da će se lične službenosti regulisati posebnim zakonom. Kako poseban zakon nije donet, onda se na lične službenosti primenjuju odredbe SGZ. Paragrafom 338. SGZ utvrđeno je da: ,,bivaju službenosti i takve, koje se samo za jednu osobu vežu, i ne prelaze na drugu; takve su obične: kad ko pravo dobije, da stvar tuđu upotrebi, da uživa, ili da u kući tuđoj obitava.,,Članom 15. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa kojim se uređuju prava i obaveze suvlasnika na nekoj nepokretnosti, u stavu 4. je izričito utvrđeno da se za ,,zasnivanje stvarnih službenosti,, traži saglasnost svih suvlasnika, ali ne i za zasnivanje ličnih službenosti.
Dakle, nijednim propisom nije onemogućeno vlasniku neke nepokretnosti, bez obzira na njegov suvlasnički udeo u toj nepokretnosti, da svoj udeo u toj nepokretnost da na korišćenje trećem licu, niti je to pravo isključeno sudu u sudskom postupku.
Habitacija (pravo stanovanja) je lična službenost i ova lična službenost može, stoga, da se vrši i na njenom idealnom delu, a na tom stanovištu stoji i sudska praksa.
Ovome ide u prilog i odredba člana 3. stav 2. Konvencije o pravima deteta, koja propisuje obavezu države da detetu obezbedi takvu zaštitu i brigu koja je neophodna za njegovu dobrobit, uzimajući u obzir prava i obaveze njegovih roditelja koji su pravno odgovorni za dete.

Pravni i procesni položaj drugog suvlasnika predmetne nepokretnosti

U slučaju tužbe za utvrđenje prava stanovanja na idealnom delu nepokretnosti, postavlja se pitanje položaja drugog suvlasnika u odnosu na njegova suvlasnička prava kao i na status u postupku.
Neophodno je da se ovde istakne da ne dovodi tužba sa stvarnopravnim zahtevom uvek do toga da tuženi budu jedinstveni suparničari jer sve zavisi od tužbenog zahteva i od prirode stvari, odn.pravne prirode spora. U slučaju habitacije, priroda spora je takva da taj institut (pravo stanovanja)zapravo ne pripada opštem korpusu imovinskih prava, već je to, pre svega, pravo deteta, konstituisano Porodičnim zakonom, u najboljem interesu deteta. Dakle, iako je pravo stanovanja po svojoj prirodi stvarno pravo, ono se suštinski ostvaruje u postupku za zaštitu prava deteta.
Stoga, u rešavanju porodičnih odnosa tj. dečijih prava, postojanje suparničara izričito predviđa Porodični zakon, i to kad se radi o tužbama radi utvrđivanja ili osporavanja očinstva i materinstva, u kom slučaju tužbom na bilo kojoj strani, tužilačkoj ili tuženičkoj, moraju biti obuhvaćeni svi učesnici tog materijalno-pravnog odnosa, a to su dete i oba prirodna roditelja, ili lica za koja se tvrdi da su prirodni roditelji.
Suvlasnici su, načelno posmatrano, jedinstveni suparničari samo ako se spor, po sili zakona ili zbog prirode spornog odnosa, može rešiti samo na jednak način prema svima, u slučajevima kada se u odnosu na jednog suvlasnika ne može utvrditi pravna valjanost određenog pravnog posla a u odnosu na drugog da ta obaveza ne postoji (primera radi, sunaslednici koji odgovaraju za obaveze ostavioca, po tužbi trećeg lica).
Međutim, uslučaju habitacije, spor se ne mora ni ne treba rešiti na jednak način prema svima iz razloga što:
-priroda spornog odnosa je takva da, na osnovu zakona, obuhvata i prostire se samo na lica koja su obveznici prema maloletnoj deci;
-sudskom presudom se ne rešava o pravima drugog suvlasnika na predmetnoj nepokretnosti, pošto se tužbenim zahtevom ne traži ustanovljavanje habitacije celoj nepokretnosti, već samo na delu nepokretnosti u vlasništvu roditelja, kao pasivno legitimisanog
-tužbeni zahtev usmeren ka jednoj polovini idealnog dela nepokretnosti ne zadire ni u vlasnička prava tuženog a posebno ne drugog suvlasnika jer se ni ne odnosi na njegovu imovinu
-drugom suvlasniku nije onemogućeno pravo raspolaganja s obzirom da on uvek može da otuđi svoj idealni deo predmetne nepokretnosti a što se tiče prava korišćenja, podrazumeva se da je nepokretnost faktički podeljena ili, pak, ako nije, da se drugi suvlasnik već pasivizirao u odnosu na predmetnu nepokretnost
– ne postoji prisilno suvlasništvo, već institut razvrgavanja suvlasničke zajednice. Pravo je svakoga suvlasnika da zatraži razvrgnuće suvlasništva na stvari, pa tako i suvlasništva nad nekretninom, a ako između suvlasnika ne postoji valjan sporazum o razvrgnuću ili se razvrgnuće ne može ostvariti na način koji je sporazumom određen, svaki od suvlasnika se može obratiti sudu s predlogom za razvrgnuće suvlasništva. U slučaju postojanja tereta na nepokretnosti (habitacija u korist maloletne dece jednog suvlasnika) to ne sprečava suvlasnike da postignu sporazum o deobi te imovine.
Dakle, u vezi sa pitanjem prava stanovanja dece i roditelja koji vrši roditeljsko pravo, na delu stana drugog roditelja, u odnosu na pozitivne propise i sudsku praksu, kao zaključak se nesporno može konstatovati:
– da titular prava stanovanja ima pravo da stanije u tuđoj nepokretnosti, ili u njenom delu, ali ne i njome da raspolaže,
– da se pravo stanovanja može ustanoviti i na delu nepokretnosti roditelja koji je suvlasnik te imovine a posebno ako je drugi roditelj, posle razvoda braka, nastavio da stanuje u tom stanu sa zajedničkom decom,
– sve u najboljem interesu maloletne dece, a imajući u vidu obavezu roditelja da taj interes dece i obezbede.

II

Kod tužbi za konstituisanje habitacije (utvrđenja prava stanovanja), u situacijama kada postoji opasnost od prodaje nepokretnosti radi onemogućavanja donošenja presude o habitaciji, potrebno je da se istakne i zahtev za određivanje privremene mere, kojim zahtevom bi se tražila zabrana otuđenja i opterećenja predmetne nepokretnosti. U slučajevima suvlasništva nad nepokretnosti, zahtev je usmeren na idealni deo nepokretnosti.
Ovu vrstu privremene mere treba posmatrati u svetlu sledećih činjenica:
– da u Porodičnom zakonu ne postoje odredbe o određivanju privremenih mera, nego se one donose na osnovu čl. 296 st.1 Zakona o izvršenju i obezbeđenju, po kome se mogu donositi ako je izvršni poverilac učinio verovatnim postojanje potraživanja i opasnost da će se ostvarenje potraživanja osujetiti ili znatno otežati,
– da je postupak hitan i da se u donošenju odluke mora voditi računa o najboljem interesu maloletne dece
– da je za utvrđivanje postojanja zakonskih razloga za obezbeđenje dovoljna verovatnoća da činjenice od kojih zavisi ocena tih razloga postoje.
Posebna pravila postupka obezbeđenja iz člana 260. Zakona o izvršenju i obezbeđenju – odnose se na ovlašćenja suda da odredi sredstvo obezbeđenja pre dostavljanja predloga protivnoj stranci i pre nego što je protivnoj stranci omogućio da se o predlogu izjasni i to u slučaju:
– ako bi predlagač obezbeđenja, zbog odlaganja, mogao pretrpeti nenadoknadivu ili teško nadoknadivu štetu,
– radi otklanjanja neposredne opasnosti protivpravnog oštećenja stvari ili gubitka odnosno teškog ugrožavanja prava, a u postupcima za zaštitu prava deteta, preduzimanje mera za smeštaj dece u odgovarajućim uslovima, kao i mera za sprečavanje nanošenja nenadoknadive štete ili osujećenja potraživanja je cilj i smisao privremenih mera.
U tom smislu, za određivanje privremene mere, na idealnom delu nepokretnosti, potrebno je da se učini verovatnim potraživanje i da se učini verovatnim i opasnost da će se ostvarenje potraživanja (uspostavljanje habitacije), osujetiti ili znatno otežati.
Predlog bi, u vezi sa iznetim bio, da se Zakonikom izričito predvidi da u postupku postupku za utvrđenje prava stanovanja,na celoj nepokretnosti ili njenom delu, sud može izreći privremenu meru, sa dejstvom do pravosnažnog okončanja postupka.

Autor: advokat Nevena First, Beograd