адвокат Иван Газдић

Прошле године донет је потпуно нови Закон о претварању права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз накнаду како би се попунила празнина која је постојала више од две године у овој области. У складу са овим Законом, својинска трансформација на грађевинском земљишту сада коначно може бити завршена, посебно узимајући у обзир и чињеницу да важећи Устав не препознаје институт права коришћења. Конверзија уз накнаду се односи на пет различитих група: приватизована друштва и њихове правне следбенике, неизграђено државно земљиште које је стечено ради изградње до 13. маја 2003. године, спортска и друга удружења, друштвена предузећа, као и на имовину која је у власништву привредних друштава из бивших југословенских република.

Накнада за конверзију представља тржишну вредност грађевинског земљишта, уз могућност њеног умањења. Умањење се може применити у односу на земљиште које се налази на територији недовољно развијених општина, или и када је подносилац захтева већ имао одређене трошкове поводом стицања предметног земљишта (као што су трошкови експропријације и административног преноса, трошкови ремедијације и ревитализације итд.). Даље, када се ради о изграђеном грађевинском земљишту, накнада за конверзију се уопште не плаћа за земљиште које је потребно за редовну употребу објеката који се налазе на том земљишту. У сваком случају, када се постави питање умањења накнаде за конверзију, о томе одлучује орган надлежан за питање државне помоћи.

Закон о претварању права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз накнаду ступио је на снагу у јулу прошле године, након више од две године правне празнине. Закон о планирању и изградњи увео је 2009. године две врсте конверзије, у зависности од тога када и на који начин је земљиште стечено: конверзија без накнаде као опште правило и конверзија уз накнаду за лица која су стекла земљиште путем приватизације, стечајног или извршног поступка. Поступци конверзије уз накнаду у потпуности су били блокирани 2013. године када је Уставни суд заузео став да су законске одредбе које су регулисале питање накнаде за конверзију неуставне. Ова околност спречавала је даљу изградњу и развој пројеката на неким од најзначајнијих локација, јер се грађевинска дозвола није могла добити пре завршене конверзије.

У међувремену, накнада за конверзију постајала је све више политичко, а не правно питање. Бројне политичке, пословне, лобистичке и друге интересне групе покушале су да наметну сопствене предлоге и решења. Неколико нацрта закона о конверзији било је повучено због недостатка компромиса међу најзначајнијим друштвеним чиниоцима. Даље, један број представника Европске комисије изразио је забринутост да ће конверзија, ако не буде спроведена уз одговарајућу накнаду, представљати кршење Споразума о стабилизацији и придруживању и нашег Закона о контроли државне помоћи. Усред овог правно-политичког хаоса, идеја конверзије без плаћања било какве накнаде за сва лица, као што је давно спроведено у читавом пост-социјалистичком региону, није могла ни да допре до законодавца. Многи истакнути стручњаци из области права и непокретности уопште били су мишљења да је конверзија без накнаде једино логично и разумно решење за све случајеве, међутим, због одређеног броја наводно спорних приватизација, није било простора за укидање накнаде за конверзију.

Историјска позадина је слична за све земље региона. Наиме, током 50-их година прошлог века, грађевинско земљиште је одузимано од приватних власника и постајало државно, остављајући бившим власницима да задрже право коришћења на том земљишту по основу права својине на објекту који се на том земљишту налазио. Све до 2009. године, држава је била једини власник градског грађевинског земљишта, а највећи обим права који је неко могао имати на том земљишту био је трајно право коришћења или дугорочни закуп на 99 година. Доношење Закона о планирању и изградњи 2009. године омогућило је „приватизацију“ грађевинског земљишта путем конверзије права коришћења у право својине. Треба напоменути да концепт права коришћења на земљишту никада није био довољно разумљив за стране инвеститоре, нити је то право било довољно прихватљиво за њих. Поред тога, ни финансијске институције нису вољне да дају кредите за потребе изградње без успостављене хипотеке на земљишту, коју, међутим, није могуће успоставити без претходно спроведеног поступка конверзије.

Доношењем овог Закона о претварању права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз накнаде држава је коначно у могућности да напусти институт права коришћења као реликт прошлости и поново успостави концепт приватне својине на грађевинском земљишту, подижући ниво правне сигурности и охрабрујући стране инвеститоре који су заинтересовани за регион југоисточне Европе да развијају своје пројекте у Србији.

Ипак, накнада за конверзију и начин на који се одређује остаје горуће питање, првенствено због тога што се накнада одређује искључиво по основу годишњег акта јединице локалне самоуправе. Тај акт генерално служи за одређивање просечних цена квадратног метра непокретности за потребе утврђивања пореза на имовину за сваку зону јединице локалне самоуправе. Према томе, од великог је значаја да се органи јединица локалне самоуправе понашају рационално при утврђивању тржишне вредности грађевинског земљишта на својим територијама. Нажалост, то није увек био случај у прошлости, те су се овакве процене најчешће вршиле без довољно транспарентности, без јасних критеријума и чудних стандарда (што је имало за последицу врло високо утврђене пореске обавезе прошле године). Не можемо а да се не осврнемо и на чињеницу да лица која су ангажована на вршењу процена при органима јединица локалне самоуправе нису чак ни професионални проценитељи, а неретко им мањка и довољно знања и стручности. Из свих тих разлога, међународни стандарди и професионалне процене тржишне вредности земљишта требало је укључити у овај Закон.

Укупна површина земљишта које је предмет конверзије уз накнаду је око 5.300 ха. Ово је релативно мала површина у односу на укупну површину грађевинског земљишта у Србији (приближно 661.000 ха укупно). Међутим, предметно земљиште се налази углавном на ексклузивним локацијама широм земље, приближне вредности од преко 1.420 милиона евра.

На основу важећег закона, право коришћења на земљишту за лица која имају право на конверзију уз накнаду и даље може да послужи као правни основ за добијање грађевинске дозволе, међутим, само до 28. јула 2016. године.

Аутор: адвокат Иван Газдић

Преузмите чланак и на енглеском језику овде